Association Foncière Urbaine Libre

Logiciel de gestion pour AFUL

Lotisoft est le logiciel de gestion pour Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) : appels de fonds par phase de travaux, assemblées avec vote par correspondance en ligne, lots en volumes et pièces fiscales conservées durablement — vos statuts appliqués à la lettre.

Essai gratuit Voir la démo

Gratuit pour gérer · Sans carte bancaire · Données hébergées en France

Forme juridique native

L'AFUL est une structure à part entière dans Lotisoft, avec ses règles propres.

Convocations à 15 jours

Le délai légal des AFUL est appliqué ; vos statuts peuvent l'allonger.

Vote par correspondance en ligne

Bulletin signé électroniquement — réservé aux ASL et AFUL.

Gestion gratuite et illimitée

Lots, membres, AG, appels de fonds et documents inclus.

Configuration statutaire

Vos statuts font la loi. Lotisoft les applique.

Une AFUL vit sous l'ordonnance du 1er juillet 2004 et les articles L322-1 et suivants du Code de l'urbanisme : répartition, votes et quorums sont fixés par vos statuts. Chacune de ces règles se configure dans Lotisoft — et s'applique ensuite partout, des appels de fonds au procès-verbal d'assemblée.

Tantièmes : 7 modes de calcul

Proportionnels à la surface du terrain, à la surface habitable, à la surface pondérée, à la valeur relative, à la constructibilité (SHON), identiques pour tous — ou saisis manuellement depuis votre état descriptif de division.

Lots hétérogènes

Parcelles, volumes, locaux à réhabiliter : chaque lot a sa nature, ses tantièmes et sa fiche complète — adapté aux ensembles en division en volumes.

Modalités de vote

Voix proportionnelles aux tantièmes, 1 lot = 1 voix, ou 1 membre = 1 voix : la règle de vos statuts s'applique à chaque résolution.

Quorums AGO et AGE

Seuils paramétrables pour chaque type d'assemblée, règles de reconvocation incluses.

Délais de convocation

Le minimum légal de 15 jours des AFUL est appliqué automatiquement. Quatre modes d'envoi : recommandé AR, email si vos statuts le permettent, remise en main propre, via Lotisoft.

Exercice comptable

Date de début libre, alignée sur vos statuts — pour des budgets et des régularisations qui suivent le rythme de l'opération.

Le pilotage de l'opération, mission par mission

Financer les travaux, tenir l'assemblée, faire voter des membres souvent éloignés, défendre le dossier fiscal des années plus tard : chaque mission du bureau a son outil dédié.

Financement des travaux

Des appels de fonds par phase de travaux, suivis au centime

Tranche ferme, tranches conditionnelles, travaux d'urgence : chaque appel — périodique, exceptionnel, fonds de travaux ou régularisation — est réparti automatiquement selon les tantièmes définis par vos statuts.

  • Chaque membre reçoit son montant dû avec une référence de virement unique par lot — le rapprochement bancaire devient immédiat.
  • Suivi lot par lot : payé, partiel, trop-perçu, en retard ; enregistrement des paiements en masse.
  • Courriers d'appel générés en PDF pour tous les lots en une fois, prêts à imprimer ou à envoyer.
  • Exports Excel, CSV et PDF pour le trésorier, l'AG d'approbation des comptes et le dossier fiscal de chaque membre.
Découvrir le module appels de fonds →
Fiche d'un appel de fonds de travaux avec répartition par lot dans Lotisoft

Assemblée générale

Des AG conformes à vos statuts, de la convocation au procès-verbal

Lotisoft suit le déroulement complet de l'assemblée — AGO comme AGE, en présentiel, à distance ou en hybride — et fait respecter vos délais et vos majorités à chaque étape de l'opération.

  • Procurations générées automatiquement : un PDF par lot, mandant et ordre du jour pré-remplis, sous le cadre de l'ordonnance de 2004.
  • Émargement en séance : présents, représentés, quorum recalculé en temps réel.
  • Vote en direct : résultats affichés en voix et en tantièmes, majorité calculée résolution par résolution, verrouillage des résultats acquis.
  • Feuille de présence et procès-verbal produits à partir des votes enregistrés — la décision de travaux est documentée pour des années.
Découvrir le module assemblées →
Vote en direct d'une assemblée générale d'AFUL dans Lotisoft

Réservé aux ASL et AFUL

Vos membres investisseurs votent à distance, en ligne

Dans une opération Malraux, les membres résident rarement sur place. Avec le vote par correspondance en ligne, chacun se prononce à l'avance sur chaque résolution — le quorum est atteint plus souvent, et chaque bulletin est vérifiable.

  • Bulletin en ligne résolution par résolution : pour, contre, abstention.
  • Signature électronique avec consentement explicite ; bulletin PDF et code de vérification envoyés par email au membre.
  • Intégrité de chaque bulletin signé vérifiable à tout moment grâce à son empreinte cryptographique.
  • Le vote en séance prime : si le membre est finalement présent ou représenté, son bulletin est annulé automatiquement.
Voir le vote par correspondance en détail →
Bulletin de vote par correspondance en ligne d'un membre d'AFUL

Lots & membres

Parcelles, volumes, locaux : chaque lot a sa fiche, chaque membre son historique

Une AFUL vit au rythme des mutations : cessions de lots, entrées et sorties de membres en cours d'opération. Lotisoft trace tout, en conservant l'historique complet.

  • Fiche complète par lot : propriétaire, tantièmes, appels de fonds, documents, communications et historique des modifications.
  • Lots de natures variées — parcelles, volumes, locaux à réhabiliter — chacun avec ses tantièmes propres.
  • Membres et contacts reliés à leurs lots ; les mutations conservent l'historique de l'opération.
  • Espace résident pour chaque membre : solde, appels de fonds avec référence de virement, documents partagés et actualités.
Découvrir le module lots →
Fiche détaillée d'un lot en volume dans Lotisoft

Documents & dossier fiscal

Un dossier fiscal qui se défend des années après les travaux

Malraux, Monuments historiques, déficit foncier : l'administration peut interroger un dossier cinq ans après la fin de l'opération. Statuts, PV, marchés et justificatifs restent archivés, classés et exportables.

  • Fichiers (Drive) : dossiers automatiques par activité — Assemblées, Appels de fonds, Courriers — et dossiers libres pour plans, permis et marchés.
  • Classement des scans proposé par l'IA : factures, devis et contrats de chantier reconnus et rangés au bon endroit.
  • Historique d'activité horodaté : chaque décision et chaque envoi sont tracés.
  • Exports complets à tout moment — pour le comptable, le notaire ou la déclaration fiscale de chaque membre.
Découvrir l'espace Fichiers →
Espace Fichiers d'une AFUL avec dossiers de travaux dans Lotisoft

Bureau & démarrage

Votre bureau au complet, opérationnel en une heure

Chaque membre du bureau dispose de son propre accès, avec le niveau de permissions qui correspond à sa fonction :

Administrateur

le président

Accès complet : équipe, configuration, abonnement.

Secrétaire

le secrétaire

Convocations, contacts, documents et communications.

Comptable

le trésorier

Appels de fonds, paiements, budgets et fournisseurs.

Conseiller

les membres du bureau

Consultation de tous les modules, notes internes et tâches.

Et pour démarrer, vos données existantes s'importent par simple copier-coller depuis Excel : l'IA reconnaît les colonnes, les couples (« M. et Mme »), les doublons — et reprend vos tantièmes tels quels.

Découvrir la gestion d'équipe → Voir l'import intelligent →
Gestion de l'équipe et des permissions du bureau d'une AFUL dans Lotisoft

Gratuit pour gérer. Premium pour communiquer.

Toute la gestion — lots, membres, assemblées, appels de fonds, documents — est gratuite et illimitée, quelle que soit la taille. Le Premium débloque la messagerie complète, l'IA avancée et l'espace résident, à partir de 15 € TTC/mois.

Démarrer gratuitement Voir les tarifs détaillés →

Né dans une association syndicale

Lotisoft a été créé en décembre 2020 par le président d'une ASL, pour sa propre association. Chaque fonctionnalité répond à un besoin rencontré sur le terrain. L'histoire du projet →

Hébergé en France

Données hébergées à Paris (Scaleway), sous juridiction française et européenne. Conformité RGPD de bout en bout.

Vos données vous appartiennent

Exports complets (membres, lots, finances, documents) et sauvegardes téléchargeables à tout moment, en quelques clics.

Les quatre situations typiques d'une AFUL

Restauration immobilière (Malraux)

Plusieurs propriétaires d'un même immeuble en site patrimonial remarquable (SPR) coordonnent une réhabilitation lourde. L'AFUL porte les décisions, les marchés de travaux et les relations avec les Bâtiments de France.

Division en volumes

Un ensemble mêlant commerces, logements et parkings est divisé en volumes distincts. L'AFUL gère les équipements et services communs — chauffage, ascenseur, sécurité — avec la souplesse de l'ordonnance de 2004.

Remembrement urbain

Plusieurs parcelles voisines sont regroupées ou redécoupées pour rendre un îlot urbain cohérent. L'AFUL sert de véhicule juridique aux échanges et aux indemnités entre propriétaires.

Ensembles immobiliers complexes

Plusieurs copropriétés ou structures distinctes partagent des équipements (parking, cour, passage). L'AFUL est le cadre d'une gestion commune, chaque structure restant indépendante.

Fiscalité : Malraux, Monuments historiques, déficit foncier

L'un des grands atouts de l'AFUL est son rôle dans les dispositifs de défiscalisation liés à la restauration immobilière. Chaque propriétaire membre peut déduire sa quote-part des travaux selon le régime applicable :

  • Dispositif Malraux

    Réduction d'impôt sur le revenu allant jusqu'à 30 % des travaux de restauration en site patrimonial remarquable (SPR). L'AFUL sert de véhicule collectif pour porter le marché de travaux.

  • Monuments historiques

    Déduction totale des travaux du revenu global pour les biens classés ou inscrits, sans plafond. L'AFUL coordonne les travaux conservatoires entre propriétaires d'un même édifice.

  • Déficit foncier

    Les travaux d'entretien et de réparation peuvent générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique). L'AFUL peut ventiler les dépenses par membre en conservant les justificatifs requis.

Lotisoft conserve les pièces justificatives, les PV d'assemblée et les relevés d'appels de fonds de manière durable et exportable — indispensable pour défendre un dossier fiscal plusieurs années après les travaux. Pour le détail fiscal, lisez notre guide AFUL et déficit foncier.

Qu'est-ce qu'une AFUL ? Définition et cadre juridique

Une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) est un groupement volontaire de propriétaires fonciers constitué pour mener à bien une opération d'aménagement urbain, de restauration immobilière ou de remembrement. Elle possède la personnalité morale de droit privé, contracte, perçoit des fonds auprès de ses membres et les redistribue aux entreprises. Son régime combine l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 (le tronc commun avec l'ASL) et les articles L322-1 à L322-11 du Code de l'urbanisme.

Pour un lotissement ou une résidence pavillonnaire classique, c'est plutôt d'une ASL dont vous avez besoin — c'est la catégorie mère. Le détail complet est dans notre guide complet AFUL.

AFUL vs ASL vs copropriété : quelle différence ?

AFUL ASL Copropriété
Cadre juridique Ord. 2004 + L322-* C. urba. Ordonnance 2004 Loi 10 juillet 1965
Objet typique Aménagement, restauration, remembrement Voirie privée, espaces verts, réseaux Immeuble bâti divisé en lots
Contexte urbain Centre-ville, opérations Malraux, ZAC Lotissements, résidences pavillonnaires Immeuble collectif
Division des biens En volumes ou en lots En lots fonciers En lots de copropriété

En résumé : AFUL = ASL appliquée à une opération urbaine. Projet Malraux, division en volumes ou restauration lourde → AFUL. Ensemble pavillonnaire → ASL. Immeuble classique → copropriété.

Questions fréquentes sur les AFUL

Qu'est-ce qu'une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) ?
Une AFUL est un groupement volontaire de propriétaires fonciers constitué pour mener à bien une opération d'aménagement, de restauration immobilière ou de remembrement urbain. Elle est régie par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, complétée par les articles L322-1 à L322-11 du Code de l'urbanisme.
Quelle est la différence entre une ASL et une AFUL ?
Les deux régimes sont très proches — l'AFUL est juridiquement une forme d'association syndicale libre. La distinction porte sur l'objet : l'AFUL est dédiée aux opérations d'aménagement urbain (restauration, remembrement, division en volumes), tandis que l'ASL a un champ plus large (gestion de voiries privées, espaces verts, réseaux). En pratique, les AFUL se rencontrent surtout dans les centres-villes historiques et les opérations Malraux.
Quel rôle joue l'AFUL dans une opération Malraux ou de restauration immobilière ?
Dans une opération de restauration immobilière (loi Malraux, Monuments historiques), l'AFUL permet à plusieurs propriétaires de coordonner des travaux de réhabilitation sur un même immeuble ou un îlot. Elle porte les décisions collectives, gère les appels de fonds pour les travaux, et sert d'interlocuteur unique avec les architectes des Bâtiments de France, les collectivités et les entreprises. Fiscalement, elle permet à chaque membre de déduire sa quote-part des travaux.
Le vote par correspondance en ligne est-il possible pour une AFUL ?
Oui — c'est même une fonctionnalité réservée aux ASL et AFUL dans Lotisoft, particulièrement utile quand les membres investisseurs résident loin de l'opération. Chaque membre remplit son bulletin en ligne résolution par résolution, le signe électroniquement et reçoit son bulletin PDF avec un code de vérification. S'il assiste finalement à la séance ou donne procuration, son bulletin est annulé automatiquement.
Une AFUL peut-elle gérer des lots en volumes ?
Oui. Les AFUL sont particulièrement adaptées à la gestion d'ensembles immobiliers complexes organisés en division en volumes — par exemple lorsqu'un immeuble mélange commerces en rez-de-chaussée, logements aux étages et parking en sous-sol appartenant à des propriétaires distincts. Lotisoft permet de gérer ces lots hétérogènes avec leurs tantièmes respectifs.
Un logiciel de copropriété classique convient-il pour gérer une AFUL ?
Pas forcément. Les logiciels conçus pour la loi de 1965 imposent des règles de majorité rigides et un schéma syndic/conseil syndical qui ne correspondent pas à la liberté statutaire d'une AFUL. Lotisoft adopte l'angle inverse : un moteur flexible qui reprend les concepts (lots, membres, AG, appels de fonds, documents) et applique les règles définies par vos statuts.
Comment créer une AFUL ?
La constitution d'une AFUL nécessite le consentement unanime des propriétaires concernés, formalisé dans des statuts précisant l'objet de l'opération, le périmètre, les règles de vote et de répartition des charges. Les statuts sont publiés au service de la publicité foncière et transmis au préfet. Une fois la personnalité morale acquise, l'AFUL peut contracter, engager des travaux et percevoir des charges.
Combien coûte la gestion d'une AFUL avec Lotisoft ?
La gestion est gratuite et illimitée : lots, membres, assemblées, appels de fonds et documents sont inclus sans limite de durée ni carte bancaire. L'offre Premium, à partir de 15 € TTC/mois, débloque la messagerie complète, l'IA avancée et l'espace résident.

À découvrir aussi : ASL · Guide complet AFUL · AFUL et déficit foncier · Import & export · Tarifs

Essayez Lotisoft pour votre AFUL

Aménagement urbain, restauration, remembrement — un outil qui s'adapte à la liberté statutaire de votre AFUL, hébergé en France.

  • Tantièmes, votes et quorums configurés selon vos statuts
  • Appels de fonds par phase de travaux, AG, vote par correspondance en ligne
  • Lots en volumes et parcelles, mutations tracées
  • Conservation durable des PV, statuts et pièces fiscales
  • Gestion gratuite et illimitée — aucune carte bancaire requise
Démarrer l'essai gratuit Voir la démo